Geklärt durch den BGH: Auch Immobilienmakler müssen in Anzeigen über den Energieverbrauch informieren

Darum geht es

Gemäß § 16 a Energieeinsparverordnung (EnEV) muss bei Aufgabe eine Immobilienanzeige bei einem Verkauf in die Anzeige verschiedene Pflichtangaben mit aufgenommen werden, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliegt. Unter anderem handelt es sich um Informationen über

- die Art des Energieausweises, Energiebedarfsausweises oder Energieverbrauchsausweises

- den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfes oder des Endenergieverbrauchs für das Gebäude

- die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes

- bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr

- bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.

Gilt diese Verpflichtung auch für Immobilienmakler?

Die fehlenden Angaben in Anzeigen von Immobilienmaklern waren in der Vergangenheit durch die deutsche Umwelthilfe e.V. wettbewerbsrechtlich abgemahnt worden. Wie immer gilt, dass, wenn eine Pflichtinformation fehlt, dies wettbewerbswidrig ist und Unterlassungsansprüche im Wege einer Abmahnung geltend gemacht werden können.

Das Landgericht Gießen (LG Gießen, Urteil vom 11.09.2015, Az.: 8 O 7/15) nimmt jedoch § 16 a EnEV wörtlich und sieht keine Informationsverpflichtung durch den Makler.

Das Landgericht Gießen sieht - entsprechend des Wortlautes der Norm, insbesondere § 16 a Abs. 2 EnEV - die Makler nicht in der Pflicht. Diese Norm gilt nach Ansicht des LG Gießen nur für

- Verkäufer
- Vermieter
- Verpächter
- oder Leasinggeber,

jedenfalls nicht für Makler.

Eine Analogie sei, so das Gericht, nicht möglich. Analogie bedeutet, dass im Gesetz nicht der exakte Sachverhalt, um den es geht, geregelt ist und man dann schauen muss, ob eine ähnliche Anwendung quasi im übertragenen Sinne möglich ist. Analogien sind bei der Auslegung von Gesetzen durchaus häufig, im vorliegenden Fall jedoch ausgeschlossen. Wegen des ordnungsgeldbewehrten Charakters von § 16 a EnEV sei die Regelung einer Analogie nicht zugänglich. Dies bedeutet im Klartext, dass bei Missachtung dieser Norm ein Bußgeld verhängt werden kann. Bußgelder oder sonstige Strafen sind jedoch nur zulässig, wenn sie exakt im Gesetz geregelt sind. Anderenfalls würde man für etwas verurteilt werden, was man nicht von selbst allein aufgrund des Wortlautes der Norm kennen und damit auch vermeiden kann.

Wenn somit den Makler nach Ansicht des Landgerichts Gießen eine entsprechende Verpflichtung zur Information über den Energieausweis nicht trifft, ist eine fehlende Information auch nicht wettbewerbswidrig.

Dem Gesetzgeber hätte bekannt sein müssen, dass oftmals ein Makler eingeschaltet wird, wenn dieser jedoch im Gesetz nicht ausdrücklich benannt wird, trifft diesen auch keine Verpflichtung.

Vorsicht bei einer Abmahnung!

Makler sollten bei Erhalt einer Abmahnung sehr vorsichtig sein. Nicht nur die deutsche Umwelthilfe, sondern auch andere Abmahner sind in diesem Bereich aktiv. Eine entsprechende Unterlassungserklärung ist jedoch oftmals nicht sicher einzuhalten.

Was sollten Sie in diesem Fall tun?

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Stand: 09.10.2017

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