Immobilienmakler per Email beauftragt? Kein Anspruch auf Maklerprovision oder sogar Rückzahlungsanspruch, wenn keine ordnungsgemäße Information über das Widerrufsrecht erfolgt ist

Viele Immobilien werden von einem Makler angeboten, seien es Häuser, Grundstücke oder Wohnungen.

Üblicherweise werden Immobilien neben Zeitungsanzeigen, die eher selten geworden sind, über das Internet angeboten. Üblich sind hierbei Angebote von Portalen, immobilienscout24.de, immonet.de oder andere Portale. Viele Makler haben jedoch auch eigene Internetseiten, auf denen sie ihre Objekte beschreiben und anbieten.

Maklervertrag vor Ort unterschrieben oder nicht?

Wenn der Maklervertrag nicht vor Ort unterschrieben wird, sondern eine Beauftragung des Maklers über das Internet oder per Email erfolgte, liegt ein sogenannter Fernabsatzvertrag vor. Dies gilt auch für Maklerverträge, die nach überwiegender Ansicht der Rechtsprechung Dienstleistungsverträge sind, und somit unter das allgemeine Fernabsatzrecht fallen. Dies gilt auch dann, wenn durch Vermittlung des Maklers ein Grundstück oder ein Haus mit Grundstück gekauft wird.

Fernabsatzvertrag = Widerrufsrecht

Wenn der Kunde des Maklers Verbraucher ist, was gerade bei der Suche nach einer Wohnung oder einem Wohnhaus üblich ist, haben Verbraucher ein Widerrufsrecht auch des Maklervertrages, wenn dieser bspw. per Email geschlossen wurde.

Dies ist unproblematisch soweit der Kunde vom Makler über das Widerrufsrecht formvollendet informiert wird. In diesem Fall beträgt die Widerrufsfrist 14 Tage ab Vertragsschluss. Das Widerrufsrecht von 14 Tagen kann sogar rechtskonform vorher erlöschen, wenn der Verbraucher u.a. seine ausdrückliche Zustimmung dazu gegeben hat und gleichzeitig seine Kenntnis bestätigt hat, dass er in diesem Fall das Widerrufsrecht bei vollständiger Vertragserfüllung verliert (§ 356 Abs.4 BGB).

Wurde korrekt über das Widerrufsrecht belehrt?

Die Widerrufsfrist von 14 Tagen besteht jedoch nur dann, wenn der Makler korrekt und richtig über das Widerrufsrecht informiert. Notwendig ist zum einen eine Widerrufsbelehrung entsprechend dem offiziellen Muster-Widerrufsformular.

Des Weiteren muss der Verbraucher die Widerrufsbelehrung mindestens in Textform, d.h. per Email oder schriftlich erhalten haben.

Häufig: Es wird gar nicht über das Widerrufsrecht informiert

Obwohl die meisten Maklerverträge nach unserer Einschätzung aktuell nicht mehr vor Ort, sondern im Wege des Fernabsatzes per Email bspw. geschlossen werden, informieren viele Immobilienmakler überhaupt nicht über das Widerrufsrecht.

Die Folgen sind weitreichend:

Wenn nicht formvollendet über das Widerrufsrecht informiert wird oder wenn gar nicht über das Widerrufsrecht informiert wird, endet die Widerrufsfrist nicht 14 Tage nach Vertragsschluss, sondern erst 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss. Während dieser Zeit kommt es häufig zu einer durch den Makler vermittelten Vertragsabschluss, der Verbraucher kann in diesem Fall den Maklervertrag, soweit es sich um einen Fernabsatzgeschäft handelt, widerrufen.

Rechtsfolge: Kein Anspruch auf Maklercourtage

Wenn nicht ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt wurde in Form einer Widerrufsbelehrung in Textform und der Verbraucher widerruft, hat der Makler keinen Anspruch auf seine Maklerprovision.

Diesen Fall hat vor Kurzem das Oberlandesgericht Düsseldorf (OLG Düsseldorf, Urteil vom 13.06.2014, Az: I-7 U 37/13 - rechtskräftig) entschieden.:

Ein Makler hatte im Internet ein Gebäude angeboten und bereits in der Internetanzeige darauf hingewiesen, dass eine Käuferprovision in Höhe von 3,57% des Kaufpreises anfallen würde. Der Kontakt zwischen dem Käufer und dem Makler fand ausschließlich per Email statt. Nachdem der Käufer das Haus gekauft hatte, verlangte der Makler über 12.000,00 Euro Makler-Courtage.

Der Käufer hatte im Rahmen des gerichtlichen Verfahrens, der Makler hatte den Käufer auf Zahlung der Makler-Courtage verklagt, den Widerruf des Maklervertrages erklärt. Da der Makler nicht ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt hatte, bestand auch kein Anspruch auf Zahlung der Makler-Courtage. Zum damaligen Zeitpunkt (es gab dem 13.06.2014 eine Rechtsänderung) war es noch so, dass bei einer nicht ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung das Widerrufsrecht gar nicht endete. Aktuell ist es so, dass, selbst wenn nicht ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt wurde (entweder falsch oder gar nicht oder beides) die Widerrufsfrist 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss endet.

Der Vertragsschluss erfolgte zwischen den Parteien unter ausschließlicher Verwendung von Telekommunikationsmitteln weil Angebot und Annahme des Maklervertrages über Email erfolgten. Nach Ansicht des OLG lag kein Vertriebs- oder Dienstleistungssystem vor, das für den Fernabsatz organisiert sei, da aufwendige Maßnahmen für eine solche Organisation nicht erforderlich seien. Ausreichend – so die zutreffende Ansicht des OLG – ist eine Webseite im Internet mit Bestellmöglichkeiten per Telefon, Telefax oder Email.

Maklervertrag ist Dienstleistungsvertrag

Nicht ganz abschließend geklärt ist, welche Rechtsform ein Maklervertrag eigentlich beinhaltet. Letztlich ist es kein Hauskaufvertrag, für das das Widerrufsrecht nicht gelten würde, sondern ein Dienstleistungsvertrag.  Folge ist, dass die grundsätzlichen Regelungen für Fernabsatzgeschäfte beim Dienstleistungsvertrag gelten, wenn dieser bspw., wie im vom OLG Düsseldorf entschiedenen Fall, per Email abgeschlossen wurde.

Es gibt nicht einmal Wertersatz

Da der Makler nicht über das Widerrufsrecht belehrt hat, konnte er nicht einmal Wertersatz für seine Leistungen geltend machen, bspw. die übliche Vergütung. Folge war unter dem Strich, dass der Makler für seine Leistungen überhaupt kein Geld bekam.

Nach unserem Eindruck schließen viele Immobilienmakler nach Angeboten im Internet die Verträge dann per Email, jedenfalls nicht in persönlicher Anwesenheit des Kunden, bspw. in den Geschäftsräumen. Eine Widerrufsbelehrung gibt es häufig nicht. Folge ist, dass auch eine Makler-Courtage nach Ansicht des OLG Düsseldorf nicht verlangt werden kann.

OLG Jena entscheidet genau so

Das Oberlandegericht Jena (OLG Jena, Urteil vom 04.03.2015) nimmt ebenfalls an, dass bei einem im Internet geschlossenen Maklervertrag ein Fernabsatzvertrag vorliegt. Ohne Widerrufsbelehrung gibt es im Fall des Widerrufs ebenfalls kein Geld für den Makler.

Keine Widerrufsbelehrung – Rückzahlungsanspruch bei bereits gezahlter Maklerprovision?

Vor dem Hintergrund, dass viele Immobilienmakler nicht ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehren, obwohl es sich um Fernabsatzverträge handelt, kann man sogar darüber nachdenken, dass der Verbraucher trotz erbrachter Zahlungen an den Makler noch widerrufen kann, wenn nicht ordnungsgemäß über das Widerrufsbelehrung belehrt wurde. In diesem Fall spricht Einiges dafür, dass es dann sogar einen Rückzahlungsanspruch der bereits geleisteten Makler-Courtage gibt.

Verbraucher sollten hier auf den Zeitablauf achten. Bei Verträgen, die nach dem 12.06.2014 geschlossen wurden, müsste der Widerruf bei fehlender Widerrufsbelehrung innerhalb von 12 Monaten und 14 Tagen nach Vertragsschluss allerspätestens erklärt werden. Bei Verträgen vor dem 13.06.2014 endet das Widerrufsrecht bei fehlender Belehrung am 27.06.2015.

Makler per Email oder Post beauftragt?

Checkliste -prüfen Sie selbst: Müssen Sie die Makler-Provision bezahlen?

Anhand der nachfolgenden Check-Liste können Sie eine Vorab-Prüfung durchführen, ob der Immobilien-Makler einen Anspruch auf seine Makler-Provision hat.

1. Sie haben als Verbraucher den Makler beauftragt.

Ein Widerrufsrecht haben nur Verbraucher. Verbraucher ist gemäß § 13 BGB jede natürliche Person (somit keine juristische Person, wie bspw. eine GmbH), die ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann. Verbraucher sind Sie, wenn Sie privat eine Wohnung mieten oder privat ein Haus kaufen wollen. Sie sind kein Verbraucher, wenn Sie bspw. Gewerberaum mieten wollen.

2. Der Maklervertrag ist ein Fernabsatzvertrag.

Dies ist – vereinfacht gesagt – immer dann der Fall, wenn der Maklerauftrag nicht bspw. bei Ihnen zu Hause bei der Besichtigung des Objektes oder im Büro des Maklers unter gleichzeitiger Anwesenheit von Ihnen und dem Makler abgeschlossen wurde. Ein Fernabsatzvertrag liegt vor, wenn Sie den Maklervertrag per Email oder Fax oder Post erhalten haben und dann unterzeichnet an den Makler zurückgemailt, gefaxt oder geschickt haben oder wenn der Maklerauftrag telefonisch erfolgte.

3.  Es wird nicht ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt.

Nur dann, wenn eine ordnungsgemäße Belehrung über das Widerrufsrecht fehlt, beginnt das Ihnen zustehende Widerrufsrecht nicht zu laufen.

Hier gibt es mehrere Voraussetzungen:

Zum einen muss der Immobilienmakler Sie richtig über das Widerrufsbelehrung belehren, d.h. die Widerrufsbelehrung muss aktuell, wie aber auch inhaltlich richtig sein. Seit dem 13.06.2014 gibt es eine neue Muster-Widerrufsbelehrung des Gesetzgebers. Bei Verträgen nach dem 13.06.2014 wäre somit eine Widerrufsbelehrung einer veralteten Fassung falsch. Ferner ist eine Information über das Muster-Widerrufsformular notwendig.

Die Widerrufsbelehrung muss ferner in Textform erfolgen, d.h. die komplette Widerrufsbelehrung muss Ihnen entweder als Email vorliegen oder in gedruckter Form bspw. im Maklerauftrag.

4. Bei einem Maklerauftrag seit dem 13.06.2014 dürften nicht mehr als 12 Monate und 14 Tage vergangen sein

Aufgrund einer Rechtsänderung am 13.06.2014 endet auch bei einer fehlenden oder falschenWiderrufsbelehrung die Widerrufsfrist 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss, bei Altverträgen vor dem 13.06.2014 am 27.06.2015.

Treffen die o. g. Bedingungen auf Sie zu? Dann sollten Sie sich von uns beraten lassen. Wir prüfen dann gern näher für Sie, ob Sie Maklergebühren zahlen müssen oder sogar bereits gezahlte Maklergebühren zurück verlangen können.

Müssen Sie tatsächlich zahlen oder gibt es vielleicht sogar Geld zurück?

Sie sind Makler?

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Stand: 27.04.2015

Ihre Ansprechpartner: Rechtsanwalt Johannes Richard, Rechtanwalt Andreas Kempcke und Rechtsanwältin Elisabeth Vogt, Rostock

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