Wie, wann, wo: wie Makler ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehren

irrvideo-l_NhCRFrxs8 Maklerverträge können dem Widerrufsrecht unterliegen.

Denkbar sind vom Grunde her zwei Konstellationen:

Maklervertrag als Fernabsatzvertrag

Dass der Verbraucher den Maklervertrag im Büro des Maklers abschließt, kommt heutzutage eher selten vor. Häufig werden Maklerverträge im Wege des Fernabsatzes abgeschlossen. Dies ist bspw. dann gegeben, wenn aufgrund einer Internetanzeige, bspw. in üblichen Portalen, wie immobilienscout24.de, immowelt.de oder immonet.de oder auf der eigenen Internetseite, Objekte zum Kauf oder zur Miete angeboten werden.

In der Regel erhält der Kunde aufgrund einer Anfrage, sei es per Email oder über ein Kontaktformular auf der entsprechenden Plattform, konkrete Unterlagen. Häufig kommt es zu diesem Zeitpunkt bereits zu einem Vertragsschluss.

Denkbar ist auch eine telefonische Anfrage, bei der dann ein Maklervertrag per Post, Email oder Fax übersandt wird. Bei all diesen Geschäftsabschlüssen handelt es sich um Fernabsatzverträge.

Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen

Neu seit dem 13.06.2014 gibt es ein Widerrufsrecht auch bei Verträgen, die zwar persönlich zwischen Makler und Kunde geschlossen werden, jedoch außerhalb von Geschäftsräumen. Gemäß § 312 b Abs. 1 Nr. 1 BGB ist dieser Vertragstypus gegeben bei „gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit des Verbrauchers und des Unternehmers an einem Ort, der kein Geschäftsraum des Unternehmers ist“.

Wenn somit Makler und Kunde erstmalig, bspw. bei der Besichtigung einer Wohnung oder eines Hauses, aufeinandertreffen, der Makler an diesem Ort einen Maklervertrag vorlegt, ist diese Art von Vertrag gegeben.

Folge ist, dass auch hier der Verbraucher ein Widerrufsrecht hat.

Informationspflicht Widerrufsbelehrung und Muster-Widerrufsformular

Bei beiden Vertragstypen, nämlich dem Maklervertrag per Fernabsatzvertrag und bei dem Maklervertrag, der außerhalb eines Geschäftsraums mit einem Verbraucher geschlossen wird, hat der Verbraucher ein Widerrufsrecht. Folge ist, dass über das Widerrufsrecht entsprechend zu informieren ist. Notwendig ist auch die Information über das amtliche Muster-Widerrufsformular.

Die entsprechende Information muss dem Verbraucher vor Abgabe der Vertragserklärung zur Kenntnis gegeben werden. Ferner muss er diese Informationen auch in Textform erhalten. Dies ist mindestens Email.

Diese notwendige Information ohne Wenn und Aber in die entsprechenden Geschäftsabläufe einzubinden, ist oftmals nicht ganz einfach.
Wir beraten Sie konkret nicht nur bei der Frage, wie die Widerrufsbelehrung und das Muster-Widerrufsformular ordnungsgemäß aussehen müssen. Unser Beratungsansatz umfasst auch die sehr praxisrelevante Frage, wie Abläufe so gestaltet werden können, dass die Information des Verbrauchers auf jeden Fall und nachweisbar gewährleistet ist.

Fehlende oder falsche Belehrung hat weitreichende Rechtsfolgen

Eine fehlende Belehrung über das Widerrufsrecht hat weitreichende Rechtsfolgen:

Zum einen beginnt die Widerrufsfrist von 14 Tagen nach Vertragsschluss nicht zu laufen, vielmehr beträgt die Widerrufsfrist 12 Monate und 14 Tage. Es versteht sich von selbst, dass eine verspätete Belehrung, die der Verbraucher plötzlich vom Makler erhält, diesen nur zu dem Gedanken bringen wird, dass er den Vertrag ja ggf. doch noch widerrufen kann.

Noch weitreichender ist jedoch die Folge, dass bei einer fehlenden oder falschen Widerrufsbelehrung der Makler nach überwiegender OLG-Rechtsprechung keinen Anspruch auf Maklerprovision hat. Im Fall des Widerrufes kommt – so die Rechtsprechung – nicht einmal ein sogenannter Wertersatzanspruch in Betracht. Dies hängt damit zusammen, dass das Gesetz auf der einen Seite diese Rechtsfolge vorsieht, auf der anderen Seite der Verbraucher die Maklerleistungen rein tatsächlich nicht an den Makler zurückgewähren kann.

Der Makler hat somit seine Leistung erbracht, erhält jedoch unter Umständen kein Geld.

Im Gegenteil könnte man sogar daran denken, dass im Fall einer falschen oder fehlenden Widerrufsbelehrung der Verbraucher im Fall des Widerrufes sogar bereits gezahlte Maklerprovisionen zurückverlangen kann.

Gerade in jüngster Zeit gab es immer mehr Rechtsprechung zu diesem Thema, da rechtskundige Verbraucher ihre Rechte kennen und die Gerichte – so unsere Erfahrung – in derartigen Fällen in der Regel zugunsten des Verbrauchers entscheiden.

Vorzeitiges Erlöschen des Widerrufsrechtes

Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab Vertragsschluss. Wenn der Makler innerhalb dieser Zeit seine Leistungen erbringt und der Verbraucher widerruft, hat der Makler zwar einen Anspruch auf Wertersatz. Ob dieser jedoch tatsächlich in diesen Fällen in Höhe der Maklerprovision besteht, erscheint zweifelhaft.

Der Gesetzgeber hat daher bei Dienstleistungsverträgen, als solche sind Maklerverträge in diesem Fall nach unserer Ansicht nach einzuordnen, eine Sonderregelung vorgesehen.

Der Verbraucher kann ausdrücklich erklären, dass der Makler bitte sofort mit seinen Leistungen beginnen möge. Folge ist, dass das Widerrufsrecht vorzeitig erlischt. Die Frage des Wertersatzes würde sich somit nicht mehr stellen, da dem Verbraucher ein Widerruf nicht mehr möglich ist.

Sind Sie auf den telefonischen Widerruf des Verbrauchers eingestellt?

Seit dem 13.06.2014 hat der Gesetzgeber die Möglichkeit vorgesehen, dass der Verbraucher einen Vertrag auch telefonisch widerrufen kann. Vielen Maklern ist dieser Umstand nicht bekannt, was zur Folge hat, dass ein telefonischer Widerruf des Verbrauchers nicht vernünftig dokumentiert wird, unberechtigt abgelehnt wird oder es gar keine Abläufe in dem Unternehmen gibt, die solche Fälle regeln.

Auch zu diesen Fragen beraten wir Sie konkret.

Rufen Sie uns einfach an oder schreiben Sie uns eine Email.

Stand: 22.07.2015

Ihr Ansprechpartner: Rechtsanwalt Johannes Richard, Rostock

 

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